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楼市已然进入调整期

发布时间:2020-07-13 20:25:20 阅读: 来源:玩偶厂家

近期,曾被业内号称为“只涨不跌”的一线城市也呈现出降价滞销特点,楼市已然进入调整期。

记者调研发现,随着商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等因素,楼市预期和博弈优势已经悄然生变。然而,尽管“拐点论”强化未来房价走低的认知,但个别地方政府借“分类指导”之机过快松绑楼市、信贷收紧等因素仍让市场充满不确定性隐患。

预期看淡:购者观望,房企促销

在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下,市场供需双方的预判转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风。

在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天,3月份开盘时500套房源有超三千人抢购,但4月中旬开盘的二期,即便单价下降500元,仍然卖得不好。记者发现,一些房企再现“全民营销”,“凡推销成功人人都可提成”,“零首付”也“重出江湖”。

搜房网发起的购房者心态调查显示,持币观望人数比三个月前增加了16%,近六成受访者认为房价有可能进一步下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着三四线城市风险和泡沫不断累积释放,越来越多的房企为了趋避风险重回一线城市“避风港”拿地,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险。

市场分化:住宅趋冷,豪宅坚挺

6月以来,高端住宅市场两个“动作”引人关注,北京均价近10万元的楼盘获预售证;上海宅地产生全国单价新地王,入市单价或超16万元叫板“最贵豪宅”。

搜房网数据显示,上半年上海均价排名前十的楼盘成交金额占到总成交额的14%,均价10万元/平方米以上的别墅成交套数同比增加7成。6月份,北京高端新建商品房成交均价环比上涨一成。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为,高端楼盘热销说明去年以来调控压抑的需求得以释放。说明政策调控更加趋于合理对待差别化需求;同时也要看到,百姓之所以对“豪宅抛售潮”如此关注,根本上是对不动产登记制度、房产信息联网等制度的期盼,有关部门应当破除阻力,有所作为。

博弈变化:中介硬撑,业主降价

据我爱我家市场研究院的统计,2014年上半年,北京全市二手住宅网签量仅4.4万套,环比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。记者调查中发现,今年前5个月,20个标杆房企的销售额不足去年全年的3成。6月以来,房企降价促销的力度明显加大,这也带动了二手房价格继续下行。市场上大部分二手房中介机构仍在支撑高房价意图“赌一把”,但多数买家看淡市场,二手房议价尺度明显增大。

“市场上的‘拐点论’,大幅度降价促销等消息强化未来房价走低的认知,买家会加大议价幅度,以确保‘不会被套’。”中国房地产业协会副秘书长朱中一说。

调控分化:中央微调 地方松绑

目前,一些地方“松绑楼市”呼声渐高。与之相应的,中央自去年明确“分类指导”这一基调后并无大的政策出台,淡化政策突出“市场之手”意图明确。截至目前,已有多个城市调整楼市政策。

7月10日起,济南新房和二手房限购政策全面放开;在房价几可比肩一线城市的厦门,也传出为楼市“松绑”的消息。住建部政策研究中心研究员王珏林说:“放松调控不见得会立即见效,但会改变市场预期再度吹大市场泡沫。”专家认为,目前的楼市政策调整应当遵循“微调”和“分类指导”原则,不宜步伐太大。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,过去十年九调,每每遭遇房价报复性反弹。要吸取以往的教训,避免在调整中人为叠加刺激,将定向宽松异化为全面宽松,有关方面一定要提高警惕、正确判断。(新华网,记者 刘敏 郑钧天 乌梦达)

一线城市楼市防线濒临陷落

前两年,各大开发商集中回流一线城市,在北上广深拼抢地王,构筑楼市“坚固”防线;如今,局面突变,一线城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成,萎缩幅度甚至超过了二三线城市,而且库存量大幅增加,房价开始松动。

分析人士指出,虽然刚需量大,但一线城市楼市投资投机风气更盛,泡沫可能更大。在2008年和2011年的短周期回调中,一线城市均是房价领跌者。开发商在一线城市的扩张战略,或需要做出改变。

一线城市成交量大幅萎缩

一线城市房地产市场并未如市场预期那般坚挺,上半年已表现出成交量大幅萎缩。2014年上半年,上海市一手商品住宅成交面积为406.2万平方米,环比下跌39.9%,同比下跌32.6%。北京楼市成交量下滑更加严重,今年上半年总成交套数为32946套,同比下降47%,总成交面积为345.98万平方米,同比下降48%。深圳楼市成交量跌幅同样巨大,上半年全市商品住宅累计成交15035套,合141.7万平方米,同比分别下降42.09%、40.28%。因成交量持续走低,广州的“限购”等调控措施不得不悄悄放松。

被视为坚不可摧的上海楼市,7月份以来开始明显降价。上周,上海浦东新区中环内豪宅大华珐朵公馆二期通过中介和代理机构悄悄降价,以特价房名义推出部分房源,单价由之前的4.8万元/平方米,降至4.1万元/平方米左右。

位于浦东中外环之间的绿洲康城金邸近期推出36套特价房,190至290平方米的大平层户型,总价优惠高达150万,折后单价31000元/平方米起,成为7月以来降价力度较大的项目之一。嘉定区、闵行区、青浦区等外环外项目,也通过各种促销方式暗中降价,价格降幅普遍在10%左右。

北京楼市更从暗中悄悄降价走向直接降价。东亚五环国际和东亚尚品台湖近期开始大幅降价促销,每平米降幅近5千元。首开常青藤近期推出部分特价房源,单价为3.2万元/平方米,较上次开盘降约万元。泰禾一号街区项目去年底首期入市价格约3.2万元/平方米,而本期开盘价格约3万元/平方米,还推出购买50-70平方米的房源减21万,超70平方米的房源减29万的活动。

库存增加令房价下行压力加大

今年上半年一线城市新房成交量跌幅达三四成,萎缩幅度甚至超过了二三四线城市,这让自2012年以来从二三线城市中撤出、集中回归一线城市的各大开发商始料未及。

国家统计局数据显示,1-5月份,全国商品房销售面积36070万平方米,同比仅仅下降7.8%。另据中国指数研究院的分类统计,今年上半年,一线城市月均成交面积为51万平方米,同比大幅下降31.4%,在各类城市中降幅最大;二线代表城市月均成交面积为56万平方米,同比下降15.5%;三线代表城市月均成交22万平方米,同比下降18.9%。

对于上半年一线城市成交量领跌全国的现象,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,同比跌幅与基数有关,二三线城市从去年开始就跌了,所以同比跌幅小一些,一线城市到今年上半年才跌,因此跌幅很大。

不过,也有专家指出,开发商集中回流一线城市,对一线城市楼市盲目乐观,存在着较大的风险。其实,一线城市才是投资投机性购房最为盛行的地方,房价泡沫较大,弹性更大。之前每一轮楼市调整,一线城市房价的调整幅度往往会大于二、三线城市。2008年的楼市调整中,深圳房价平均下跌38%,上海房价跌幅也较大;2011年,上海部分郊区新房价格下跌达30%,北京通州等供应热点区域的房价下跌也达30%。

成交量大幅萎缩直接影响到开发商的资金回笼,而且,一线城市库存量快速增加,给未来增加更多变数。2014年上半年,北京共有401个项目取得预售证,新增商品住宅53472套,同比上涨6成;新增供应面积597.64万平方米,同比上涨66%。截至6月30日,北京市场可售期房住宅与可售现房住宅套数合计存量达到79420套。

按照今年上半年的去化速度,北京市场的住宅库存消化周期将超过14个月。截至7月中旬,上海新建商品住宅存量突破1150万平方米,达到自2011年以来的最高位。按照上半年的月均去化速度,上海去化当前库存需要17个月,房价下行压力很大。截至6月底,深圳一手房可售面积为327.57万平方米,可售套数为34201套,库存也处于不断增加中。

德佑地产市场分析师赵葆根表示,下半年开发商作出调整是必然的,“金九银十”将会有更大规模的降价促销。(中国证券报)

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